洛阳企业拆.迁评估0出错
我们就从基本公式、原理、估值步骤、优缺点详细介绍
（1）折现现金流法(DCF) 基本公式
P—企业的评估值；
n—资产（企业）的寿命；
CFt—资产 (企业)在 t 时刻产生的现金流；
r—反映预期现金流的折现率
鉴于以上受到收益的限制等因素。故在评估工作中，收益法多作为一种补充法。用来确定设备的功能性贬值和经济性贬值。同时用来分析企业是否存在无形资产，重置成本，重置成本法是在现时条件下。被评估资产全新状态的重置成本减去该项资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，估算资产价值的方法。用重置成本法进行资产评估的，应当根据该项资产在全新情况下的重置成本。减去按重置成本计算的已使用年限的累积折旧额，考虑功能变化、成新率(被评估资产的新旧程度，如八成新、六成新)等因素，评定重估价值；或者根据资产的使用期限，考虑资产功能变化等因素重新确定成新率。
从上述计算公式我们可以看出该方法有两个基本的输入变量现金流和折现率。因此在使用该方法前首先要对现金流做出合理的。在评估中要考虑影响企业未来获利能力的各种因素，客观、公正地对企业未来现金流做出合理。其次是选择的折现率。折现率的选择主要是根据评估人员对企业未来的判断。由于企业经营的不确定性是客观存在的，因此对企业未来收益的判断至关重要，当企业未来收益的较高时，折现率也应较高，当未来收益的较低时，折现率也应较低。
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目前我国的工业用地是可以出让的，但是各地的转让年限多有差别。一般工业用地年限为50年，居民住宅用地指用于建造居民居住用房屋所占用的土地，根据我国法律规定，居住用地使用权高年限70年。同时《民法典》第359条规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免。依照法律、法规的规定”。商业用地是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性质是用于建设商业用房屋，例如用于开展商业、旅游、活动所占用的场所。如建造商店、粮店、饮食店、公园、游乐场、影剧院和等，出让后用地的使用年限一般为40年。
（2）折现现金流法(DCF) 原理
将估值时点之后目标公司的未来现金流进行折现，加总相应的价值就是折现现金流估值法的基本原理。评估所得的价值，可以是股权价值或企业价值。对目标公司进行价值评估时，使用折现现金流法(DCF) 一般都要目标公司未来每期现金，但是目标公司是永续的，不可能到永远。因此，在实际估值中，都 会设定一个详细期，此期间通过对目标公司的收入和成本、资产、负债等进行详细，得出每期现金流。
扣除木材经营所消耗的成本(含有关税费)及应得的利润后。剩余部分作为林木资产评估价值，(2)现行市价法，以相同或类似林木资产的现行市价作为比较基础，估算被评估林木资产评估价值的方法，(3)收益净现值法。将被评估林木资产在未营期内各年的净收益按一定的折现率折现为现值，然后累计求和得出林木资产评估价值的方法，(4)收获现值法，利用收获表被评估林木资产在主伐时纯收益的折现值，扣除评估后到主伐期间所支出的营林生产成本折现值的差额，作为林木资产评估价值的方法，(5)重置成本法。按现时工价及生产水平，重新一块与被评估林木资产相类似的林分所需的成本费用。
（3）折现现金流法(DCF)估值步骤
即可算出目标企业的股权价值。
（4）折现现金流法(DCF)优缺点
折现现金流法作为评估企业内在价值的科学方法不但适合估值企业的股权价值，也更适合并购估值的特点，很好的体现了企业价值的本质；与前几种企业估值方法相比，折现现金流法符合价值理论，能通过各种假设，反映企业管理层的管理水平和经验。但尽管如此，折现现金流法仍存在一些不足
评估价值需要应用详实的调查资料以及有关的、规定予以支持。司法鉴定评估与常规评估的不同，司法鉴定评估只是评估公司业务品种之一，与常规评估存在多方不同。主要在以下几方面。1、 委托方不同，评估的委托方主要为、按揭公司、企业、个人等，实际上是一种商业活动，既然是一种商业活动。估价过程易受商业活动各方的影响；而司法鉴定报告的委托方主要为，其评估结果具有法律的性，2、 估价目的不同。评估与司法鉴定评估的估价目的均有其规范表述，评估的估价目的是为确定房地产额度提供参考依据而评估房地产价值。